REITs：“房住不炒”，你有更稳健投资房地产的机会 | 研习社

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今年，楼市总是不甘寂寞，时不时出个大新闻。新宠REITs刷屏朋友圈，火遍地产界。最近发了两单REITs，地产界瞬间跟打了鸡血一样兴奋地喜大普奔……

一、REITs是什么？

1、REITs概念简介

只有1万块钱的励志哥

我有1万块钱，只能存银行收利息？我想当“包租婆”，可是买房门槛太高，我才1万块怎么办？

顾研妹

“众筹”1万个人的1万块钱，得到1个亿。这里买一栋楼，那里买一栋楼，打包成房地产资产包，每年收租金后按“入股金额”分红，最后若是房价涨了，也可以把楼卖掉后再分钱。

定期分红、买“房地产”两不误，这不是梦，这是REITs。

妈妈再也不用担心你当不了“包租婆”了

看完这个通俗易懂的解释后，让我们一起学习REITs的官方定义：

REITs是国家立法专门投资于房地产的特殊基金，主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源，且将大部分收益（一般90%以上）分配给投资者的金融工具。

为了方便理解，顾妍妹为你划重点：

• REITs需持有物业，根据持有物业可分成：权益型REITs（持有房屋产权）；抵押型REITs（持有房屋抵押贷款）

• REITs对基础资产的要求：稳定的现金流

• REITs的收入来源：租金收入（主要）、管理收入、资产增值

• REITs的收益分配：大部分分配给投资者

• REITs的流动性质：公募，可在二级市场流通转让

敲黑板，我们可以简单粗暴地理解：

REITs实质上就是房地产资产的IPO

具体来看，REITs通过金融技术手段将流动性差的房地产资产予以证券化，分割成一份份有高流动性的REITs份额，出售给个人，也就是说REITs链接了不动产市场和证券市场。

2、REITs何以成为房地产投资界扛把子？

历经基础资产、投资组合、分红、杠杆率等多重考验后，REITs终于成长为了优秀的投资产品，集流动性高、风险较低、收益回报稳定、投资门槛低等众多优势于一身。

3、REITs的比较优势

REITs优势明显，不动产实物投资和普通基金纷纷表示望尘莫及。

二、REITs在全球各地发展如何？

1、全球：主流的房地产投资方式

REITs于1960 年发源于美国，而后蔓延至全球蓬勃发展。截至2017年上半年，全球共37个经济体推出REITs，总市值规模约1.84万亿美元。

其中美国成熟度最高，规模占比超六成；而亚洲的国家和地区发展REITs较晚，均处于成长期。

2、美国：扛起了REITs的大旗

美国是全球REITs最为发达的国家，目前规模高达1.1万亿美元。REITs投资物业日益多元，除了传统的零售业、商业/公寓/写字楼等地产，还包括基础设施、医疗健康、工业、数据中心、自用仓库等创新地产。

在美国，流传着这样一句话，只要有稳定现金流，就可以发行REITs！

纵观美国REITs发展路径，税收优惠是最大推动力。通过完善税收优惠法律，REITs在资产、分红等达标后可享受所得税和转让税优惠，使REITs规模不断扩大。

在以避税为目的的推动下，美国于1992年衍生出UPREITs。

相较于传统REITs直接持有不动产，UPREITs通过合伙企业（OP）的方式持有并运营资产，而不动产产权人以物业出资获取了OP的合伙份额，它并没有公允的市场价值，因此产权人可以避免缴纳卖出资产时须缴纳的资产收益税，实现递延纳税，通过留存收益灵活扩大规模。UPREITs的出现，进一步加速了美国REITs的发展。

说了这么多，是不是还没有看懂美国REITs有多牛？简单粗暴点：

目前美国市值最高的开发商Horton（霍顿房屋公司）为178亿美元；

而全美最大的商业零售REIT-西蒙地产（SPG）市值达495亿美元，是Horton市值的2.8倍！       

——2017年11月15日数据

现在明白REITs在美国人民心中的地位了吗？

3、亚洲：“我志在赶超美国！”

亚洲REITs大多起步于21世纪初，14个经济体已推出。

活跃REITs共141支，总市值2096亿美元，其中日本、新加坡和香港占比达95%。投资的物业类型以传统物业如写字楼、零售、工业/物流为主。

亚洲地区REITs参照美国经验，在各个经济体法律框架下设计产品结构，导致REITs产品形式多样。

三、REITs是怎么生长的？

1.发展环境：决定REITs的出生和成长

从全球经验来看，REITs发展起来的大环境大同小异。

①宏观经济：经济下行，服务业占比加大。美、日REITs推出时社会经济发展增速放缓，经济持续低迷。

②行业分化：新房销售见顶，存量崛起。美、日REITs推出时，新房销售持续下滑，价格出现回落；行业均出现分化，各子领域地产正在发展。

2.驱动力

①推出驱动力：“房地产没钱了怎么办，推出REITs啊！”

全球经验显示，REITs是在房地产需要资金时被推出：一是房地产市场承压时期，通过REITs向房地产市场补充资金，解决房企融资问题，提升社会投资水平；二是房地产市场平稳时期，推出REITs可增强行业竞争力与资金吸引力。

②发展驱动力：立完善的法，收优惠的税

完善的立法，避免双重征税，是各经济体REITs得到较快发展的重要驱动力。

各经济体均设立法律，对REITs在设立、运行、终止各阶段参与方的主体资格、运行结构、涉及税法等做了规定，并通过避免双重征税支持REITs发展。

在驱动力作用下，REITs的收益率较高且稳定，与股市及债券相关性低。近年来美、日、新、香港收益率均较高。尤其是税收驱动美国REITs，收益率跑赢大多数市场指数。整体而言，美国REITs在立法支持下，税收优惠明显，发展较为成熟。

结语

在各经济体的保驾护航下，REITs如火如荼的发展，已经成为各经济体主要的房地产资产证券化手段。

它助力房企做大做强，让房企走向又一个黄金时代！它让所有买不起房的人都能投资房地产，共享房地产的红利，助力大家走上人生巅峰！

预告啦

我国作为全球最大的经济体之一，时至今日却一直未能有真正的REITs。眼看如今REITs大风将起，参与方纷纷表态，房企积极试水，大风将率先刮往何处？ 

敬请期待REITs下篇

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